Выстоим, если…

 

Строительному рынку предстоит справиться с тремя вызовами – спрос, инфраструктура, финансирование 

автор Оксана Лебедева

Последние несколько лет строительная отрасль стабильно росла. Но 2015-й стал годом падения: по данным Росстата, сокращение в строительстве уже составило порядка 8%. С апреля основной формой господдержки рынка стала программа субсидирования ипотечного кредитования, которая позволила снизить ставку до 12% годовых и, соответственно, немного взбудоражить покупательскую активность. Но проблема спроса не единственный тормоз для отрасли. Что поможет восстановлению положительной динамики в строительстве? Не станет ли падение еще более глубоким? Эти вопросы стали темами для обсуждения экспертного сообщества на форуме «Сочи-2015». 

 

По словам министра строительства и ЖКХ России Михаила Меня, объем строительного рынка сейчас составляет 92% к уровню прошлого года, показатели ввода жилья – это «задел прошлых лет». В 2015 году, по оценкам министерства, в России может быть введено в эксплуатацию 70-75 млн кв. м жилья (для сравнения: в 2014-м – 83 млн. кв. м). 

«В будущем году мы видим проблемы серьезнее, - продолжил министр. – Пока выдано разрешений на возведение 42 млн кв. м жилья. Мы надеемся, что эта цифра будет несколько увеличена, если мы ответим на три основных вызова».

Первый вызов – это стабилизация и затем повышение платежеспособного спроса. Как отмечают представители строительных компаний, покупательская активность, вернее, ее отсутствие, сейчас – одна из ключевых проблем в строительной сфере. Это затишье наступило в начале года, когда ставки по ипотечным кредитам существенно выросли. Застройщики забили тревогу: ипотека – значимый двигатель рынка жилищного строительства, нужна господдержка!

Взаимопонимание было достигнуто, и уже с апреля заработала новая программа субсидирования ипотечного кредитования. Если до ее старта ставки по ипотеке составляли свыше 14,4% годовых, а в небольших банках доходили до 17,7%, то при господдержке они снизились до 12%. В Москве на таких условиях разрешается выдавать кредиты на сумму до 8 млн руб. на покупку жилья в новостройках, в регионах – до 3 млн руб. При этом покупатель должен внести не менее 20% от стоимости приобретенной квартиры в качестве первоначального взноса.

Большинство застройщиков говорят, что эта мера не позволила уйти ипотеке и, соответственно, жилищному строительству в абсолютный провал. Как отмечает Михаил Мень, за полгода объем выдачи ипотечных кредитов вырос вдвое, и в настоящее время каждый четвертый такой заём выдается с учетом программы субсидирования.

«Все, с кем я разговаривал, отмечают, что как раз именно эта поддержка сыграла ключевую роль в том, что объемы ипотечной программы, ипотечного строительства и объемы жилищного строительства по стране не грохнулись, как они могли бы грохнуться с учетом текущего положения дел», - оценил результаты и своевременность действий Правительства премьер-министр РФ Дмитрий Медведев. 

Ожидается, что ипотечная программа не будет свернута и продолжит свое действие в следующем году. «Мы это ещё обсудим с коллегами, с членами Правительства, но для того, чтобы поддержать строительный рынок, для того, чтобы поддержать жилищные программы, нам придётся и в дальнейшем какие-то бюджетные меры антикризисного свойства, по всей вероятности, использовать. Они приносят результат, я не могу с этим не согласиться», - заключил Дмитрий Медведев. 

С учетом обещаний премьера процент вероятности, что программа субсидирования ипотечного кредитования продолжится, значительно увеличивается. Но на повестку дня выходит сопутствующая тема – размер ставки по ипотеке. «Вопрос по ставке обсуждается. Минфин говорит, что сегодня 12% - это нормально, Национальное объединение застройщиков предлагает уходить от двухзначных значений», - заметил Михаил Мень. 

По мнению президента ГК «Мортон» Александра Ручьёва, стимулировать покупку жилья в массовом порядке смогла бы ставка по ипотеке 6%. Аналогичную цифру – 7% - называет и глава всероссийской ассоциации «Национальное объединение застройщиков жилья», председатель совета директоров корпорации «Баркли» Леонид Казинец: «Это дало бы существенный толчок спросу», - считает он. 

«Мы анализировали, какой должна быть оптимальная ставка, которая будет доступна для наших граждан в массовом исчислении. Получилось – от 5% до 8% годовых. Тогда при средней стоимости квартиры 1,3 млн руб. ежемесячный платеж семьи, которая взяла ипотечный кредит, составит от 6000 до 11000 руб.», - привел расчеты Владимир Кошелев, председатель совета директоров «Корпорации Кошелев».

При этом он выступает за то, чтобы Центробанк иначе взглянул бы на рефинансирование ипотечных кредитов, выданных коммерческими банками. «Одним из серьезных факторов поддержки и стимулирования может стать изменение подхода Центробанка к рефинансированию ипотечного портфеля», - продолжил тему Владимир Кошелев. Цепочку взаимосвязи в сфере жилищного строительства он описывает достаточно просто. Застройщикам нужен спрос, покупателям жилья – доступный ипотечный продукт, банкам – возможность рефинансировать свои ипотечные портфели в Центробанке, а ЦБ нужна надежность и стабильность. 

Парадокс в том, что ипотечные кредиты, выданные на покупку доступного жилья, финансисты Центробанка как раз-таки относят к стабильным (просрочка по ним составляет менее 0,15%). Но консервативные нормативы не позволяют даже такой  надежный портфель принять к рефинансированию. «До 2015 года рынок ипотеки и так хорошо себя показывал, взывать к изменениям было не столь актуально, но сейчас кардинально другая ситуация, поэтому надо что-то менять», - рассуждает Владимир Кошелев. По его мнению, стимулирование ипотеки и новый подход к рефинансированию ипотечных портфелей – это меры, которые дадут рынку жилищного строительства новый толчок для развития.

«Если бы Центробанк пошел навстречу, то, безусловно, банки активнее стимулировали ипотеку и застройщиков», - соглашается председатель совета директоров Газпромбанка Олег Костин. Но только ипотечными «баталиями» проблемы в строительной сфере не ограничиваются: кроме стимулов для покупателей жилья, необходимо работать над минимизацией издержек застройщика, добавляет он. Здесь может идти речь и о сокращении административных барьеров в строительной отрасли (к слову, уже предпринятые действия Минстроя и Правительства РФ в этом направлении оцениваются участниками на ура), и о внедрении новых технологий. 

Также нельзя забывать об инфраструктуре – социальной, культурной, транспортной, инженерной. «Сегодня интересно купить не просто недвижимость, сегодня интересно купить ее в хорошем с социальной и инфраструктурной точки зрения месте. Поэтому надо стимулировать не только строительство жилья, но и создание инфраструктуры», – добавляет Олег Костин.

Надо сказать, что инфраструктурные проблемы – это еще один вызов, с которым предстоит сразиться строительному рынку. Недостаток площадок с наличием инженерной инфраструктуры налицо. Одним из вариантов решения Минстрой РФ видит возможность использования под застройку земель промзон. «Есть города, где такие территории занимают достаточно большие площади, их можно будет задействовать под строительство жилья. В первом чтении уже принят законопроект о развитии промзон. Не исключено, что полностью закон будет принят до конца текущего года или в начале следующего», - рассказал Михаил Мень.

Генеральный директор Агентства по ипотечному жилищному кредитованию Александр Плутник добавляет, что сейчас проводится аудит площадок Фонда развития жилищного строительства, которые могут быть вовлечены в строительство в ближайшее время, готовятся специальные продукты по кредитованию инфраструктуры этих участков.

Но всё это не отменяет необходимость каким-то образом оптимизировать, упростить и удешевить процедуры технического присоединения к инженерным сетям, считает Леонид Казинец. Он обращает внимание на странный подход ресурсоснабжающих организаций в решении инфраструктурных вопросов. «По сути, они должны радоваться приходу новых потребителей, которые будут потреблять ресурсы, оплачивая их по установленным  тарифам. Но радости этой не наблюдается, иначе как объяснить тот факт, что застройщики должны заплатить за «вход» в сети, пройти дорогостоящую процедуру технического присоединения», - рассуждает глава корпорации «Баркли». 

Снижения участники рынка ждут и в другом направлении: банковском кредитовании застройщиков. И речь, конечно же, не о сокращении объемов (они и так, по данным Центробанка, упали примерно на 40%), а о кредитных ставках. «Это серьезная проблема, - констатировал Михаил Мень. - Спрос на финансирование есть достаточно большой. У АИЖК есть программы, для реализации некоторых проектов возможно получить льготные кредиты. Но мы не можем одним институтом развития подменить всю банковскую систему страны. И здесь, конечно, нужны комплексные решения и меры. Один Минстрой справиться с этой задачей не сможет».

По словам Александра Плутника, для АИЖК открыта кредитная линия Внешэкономбанка объемом 40 млрд руб. «Сейчас агентство отрабатывает возможное сотрудничество с коммерческими банками с тем, чтобы мы смогли делать фондирование за счет этой линии. В этом случае застройщики могли бы получать кредиты под 12% годовых. Но при этом нужно будет обеспечить выполнение обязательства по продаже жилья по цене 35 тыс. руб. за 1 кв. м», - пояснил гендиректор АИЖК.

Застройщики сетуют: получить доступное кредитование до начала строительных работ и старта продаж (например, на покупку земельного участка) очень сложно. Учитывая, что оформление земель, получение разрешений на строительство и других документов – процедуры длительные, заботиться о расширении земельного банка под будущее строительство надо заранее, замечает глава ГК «Мортон» Александр Ручьёв. Но при нынешних ставках и условиях банков сделать это практически невозможно. Аналогичная ситуация со строительством мощностей по производству стройматериалов. «Для предпринимателей с идеями промышленного строительства и формирования земельного банка стоимость банковского финансирования не должна превышать 5-6%, а сроки кредитования, наоборот, следует увеличить до 10 лет», - высказал свое предложение Александр Ручьёв.

Президент ГК «Кортрос» Вениамин Голубицкий считает, что механизм выкупа облигаций у застройщиков также может поспособствовать им в получении более дешевого финансирования. «Нужны существенно более дешевые кредиты. Задачу можно решить через механизм объединенного института АИЖК и Фонда РЖС, в рамках которого институт будет выкупать у ведущих застройщиков облигации. Это позволит нам привлекать средства по более низкой ставке», - поделился вариантом решения проблемы Вениамин Голубицкий. По его мнению, в данном случае от государства в основном требуется «только отмашка». 

 

 

Совете Федерации обсуждают изменения в госпрограмму субсидирования ипотеки. По словам члена комитета Совфеда по федеративному устройству Сергея Лукина, программа выполнила задачу стимулирования ипотечного кредитования, но на рынке есть потенциал роста ипотеки.

 

Сергей Лукин предложил повысить максимальную сумму кредита, а также расширить список тех, кто имеет право принимать участие в госпрограмме. Лимит выдачи займов в российских регионах, по его мнению, необходимо повысить с 3 млн до 4 млн руб. В столице лимит нужно увеличить с 8 млн до 10 млн руб. Также сенатор предложил включить в госпрограмму жилищно-строительные кооперативы. Благодаря этому объем выдаваемых займов увеличится до 10%.

 

Кроме этого, по его мнению, нужно снизить для банков порог вхождения в госпрограмму. Сейчас по условиям программы банк должен выдавать в месяц кредитов на сумму от 300 млн руб.

 

 

Объем строительного рынка в регионах ЮФО и СКФО, млн руб.

Данные: Росстат

 

Регион

Январь-август 2014 г.

Январь-август 2015 г.

ЮФО

322687,5

282137,9

Адыгея

4620,7

5049,4

Калмыкия

4261,8

1957,5

Краснодарский край

187931,8

139635,2

Астраханская область

17595

19674,4

Волгоградская область

29687,1

38525,9

Ростовская область

78591

77295,6

 

 

 

СКФО

97382,1

101187,2

Дагестан

35066,6

40808,3

Ингушетия

2216,6

2568,1

Кабардино-Балкария

3680,7

4612

Карачаево-Черкесия

6407

4971,8

Северная Осетия

4963,9

7988,4

Чечня

4863,8

5785,3

Ставропольский край

40182,1

34453,3

 

Объемы строительства жилья в регионах ЮФО и СКФО, тыс. кв. м

Данные: Росстат

 

Регион

Январь-август 2014

Январь-декабрь 2014

Январь-август 2015

ЮФО

5295,7

9211,3

5475,8

Адыгея

123,5

268,6

184

Калмыкия

51,6

121,2

62,4

Краснодарский край

2989,2

4750,6

3043,1

Астраханская обл.

299,8

611,6

294,6

Волгоградская обл.

506,3

1134,3

527,5

Ростовская обл.

1325,3

2325

1364,2

 

 

 

 

СКФО

2221,4

4754,7

2424,8

Дагестан

637,7

1646,3

654,2

Ингушетия

75,2

196,8

106,2

Кабардино-Балкария

131,4

328

144,8

Карачаево-Черкесия

117,3

171,3

131,8

Северная Осетия

110,8

171

115,7

Чечня

677,3

1140,1

513,4

Ставропольский край

471,7

1101,1

758,8

 

 

Добавить комментарий


Защитный код
Обновить