В ожидании фонда

Правительство РФ придумало новый способ защиты дольщиков жилого строительства. Предполагается, что таковым будет государственный компенсационный фонд, формируемый, в том числе, за счёт взносов строительных компаний. Он может стать аналогом АСВ – Агентства по страхованию вкладов, покрывающего сегодня потери вкладчиков банков, у которых отозваны лицензии. Средства фонда, поддерживаемого застройщиками, могли бы использоваться для завершения строительства тех многоквартирных домов, в отношении которых застройщики не выполнили свои обязательства в срок. Сами игроки отрасли идею единогласно поддерживают, хотя считают, что реализовывать её без тщательной проработки законодательства и механизмов формирования и реализации средств фонда не стоит. В противном случае участь дольщиков отнюдь не станет легче, при этом застройщики будут нести убытки, которые они сразу же заложат в стоимость квадратного метра.

Матвей Котов

 

Застарелая проблема

 

Инициатором идеи стал президент РФ Владимир Путин, который на заседании Госсовета по вопросам развития строительного комплекса и совершенствования градостроительной деятельности предложил оценить объёмы незавершённого строительства в стране, разработать работающий порядок достройки и оформления прав собственности, рекомендовав использование механизмом государственно-частного партнёрства.

 

По данным Минстроя РФ, сегодня в России насчитывается 42 тыс. обманутых дольщиков. В общей сложности, по данным ведомства, в стране зарегистрировано проблемных 510 объектов, и только за 2015 год было зарегистрировано 799 преступлений в сфере долевого строительства. У МВД России иные сведения относительно численности граждан, вступивших в долевое строительство и так пока и не увидевших своих квартир. Замначальника Главного управления экономической безопасности и противодействия коррупции МВД России Евгений Лукин сообщил, что на начало июня 2016 года в стране выявлено 75 тыс. обманутых дольщиков. При этом, как сообщил недавно стола замминистра строительства и ЖКХ РФ Олег Бетин, в первом квартале 2016 года наблюдается тенденция роста обманутых дольщиков. «Первый квартал показал, что тенденция по обманутым дольщикам пошла к росту. Почему? Сроки ввода затягиваются, а количество людей, которые попали в такую ситуацию, увеличивается — на 82 объекта в первом квартале. Это 2500 человек», — отметил Олег Бетин.

 

Долевое строительство — вид строительства, при котором застройщик привлекает средства граждан или юридических лиц для возведения многоквартирных домов и (или) иных объектов недвижимости и возникновением у участников этих сделок права собственности на построенные объекты. Подобная схема финансирования жилищного строительства впервые наиболее масштабно была реализована в Аргентине, в 80-х годах прошлого столетия. В обмен на денежные взносы на покупку будущей жилплощади граждане получали акции, которые впоследствии можно было обменять на новые квартиры. Схема показала свою эффективность: строители получили дешёвые деньги для реализации проектов, а количество собственников жилья в стране в короткие сроки выросло на 20%. Идею стали активно воспроизводить в Великобритании, в некоторых арабских странах, далее – везде.

 

Основная проблема российской отрасли жилищного строительства состоит в том, что сперва на рынке появились строительные компании, которые привлекали средства частных инвесторов, и только потом, многими годами позже, у государства «дошли руки» до законодательного регулирования взаимоотношений граждан и застройщиков. На протяжении многих лет, с середины 90-х и вплоть до принятия в 2005 году Федерального закона №214-ФЗ, решения о покупке жилья в строящемся доме принимались исключительно по наитию и на основании довольно скудных сведений о репутации застройщиков. В результате чего значительная доля обманутых дольщиков состоит из не-владельцев недвижимости, сделавших свой взнос застройщику ещё в 2000-х годах.

 

Договоры, регулирующие взаимоотношения застройщиков с участниками долевого строительства по поводу финансирования строительства, имели различные названия: «Договор долевого участия в финансировании строительства», «Договор о долевом инвестировании», «Договор инвестирования», «Договор о совместной деятельности в строительстве дома» и т.п. Несмотря на такое разнообразие видов договоров, суды при разрешении споров между гражданами и организациями, привлекавшими денежные средства граждан для строительства многоквартирных жилых домов, исходили из содержания договора, его условий, прав и обязанностей сторон. Нередко в договоре обозначалось, что дольщик передаёт денежные средства в счёт оплаты поставки стройматериалов и так далее, поэтому у многих просто не было шанса доказать, что они ожидали в обмен на деньги получить жилплощадь. Даже если суд принимал решение в пользу дольщика, перспективы его в большинстве случаев всё равно оставались туманны, так как застройщик мог просто исчезнуть, и взыскивать компенсацию или требовать завершения строительства было просто не с кого.

 

214-ФЗ не спасает от обмана

 

И хотя 214-ФЗ и начал регулировать отношения дольщиков и строительных компаний, привлечение денежных средств граждан и юридических лиц в долевом строительстве, всех проблем он решить не смог. Законом был определен круг условий, при соблюдении которых застройщик вправе привлекать денежные средства участников долевого строительства. В частности, п.1. ст. 3 Закона № 214-ФЗ предусмотрено: для того чтобы застройщик имел право привлекать денежные средства дольщиков, он должен предварительно получить разрешение на строительство и земельный участок, который ему принадлежал на праве собственности либо аренды. Конечно, эта норма в определённой степени защищает от недобросовестных строительных компаний, поскольку для получения земельного участка и разрешения они должны доказать серьёзность своих намерений.

 

Вместе с тем в законодательстве отсутствовали чёткие нормы, определявшие такие понятия, как сроки сдачи объекта, штрафные санкции за задержку сроков и другие. Что, в итоге, дало застройщикам возможность неограниченно затягивать сроки сдачи объекта, избегая при этом ответственности перед соинвесторами в случае замораживания строительства. Юрисконсульт застройщика ООО «Феникс-Инвест» Ольга Пшеничная поясняет, что основная масса обманутых дольщиков возникла именно в предыдущие годы, когда тема недобросовестных застройщиков не слишком поднималась. «Дольщики покупали жильё без надлежащих документов, выбирая квартиры в компаниях, которые шли на откровенный демпинг. То есть, люди сами позволяли себя обманывать. Вместе с тем, органы местного самоуправления должны были мониторить ситуацию и пресекать самовольное или незаконное строительство, более тщательно следить за соблюдением сроков строительства на проблемных объектах», - убеждена она.

 

Помимо этого, закон № 214-ФЗ не определял финансовое обеспечение ответственности застройщика перед участником долевого строительства. Такая дыра в законе способствует

 

тому, что недобросовестный застройщик может получить разрешительные документы на строительство объектов, искажая своё реальное хозяйственное положение или финансовое состояние. Иначе говоря, застройщик мог начать привлекать средства частных инвесторов, не имея никаких существенных активов и денег на счетах, которыми можно было бы компенсировать потери дольщиков в случае банкротства строителя.

 

Сегодня, по мнению игроков отрасли, проблема обманутых дольщиков на Юге уже куда менее острая, даже с учётом кризиса. Мария Шаровка, заместитель генерального директора группы компаний «Наш Город» из Ростова-на-Дону, говорит, что количество недобросовестных застройщиков сократилось. «Хотя, безусловно, в кризис в отрасли наблюдается определённый спад, - подчёркивает она. - Особенно пострадали те застройщики, которые строили элитное жильё, в центре города, квартиры больших площадей. Но, тем не менее, компании изыскивают средства, многие прибегли к кредитованию. В любом случае, может быть, не в ранее заявленные сроки, но строительство ведётся и объекты сдаются».

 

Тем не менее, игроки отрасли считают, что существующее законодательство необходимо совершенствовать. Иначе, как итог нынешнего кризиса, можно получить новую волну обманутых дольщиков, поскольку не все застройщики переживут этот трудный этап. Несмотря на изменения, которые были внесены в ФЗ-214 в 2014 году, система защиты интересов дольщиков остаётся неработающей, считает Ольга Пшеничная. Согласно поправка, вступившим в силу в январе 2014 года, застройщик одновременно с подписанием договора участия в долевом строительстве с покупателем стал обязан осуществить страхование гражданской ответственности за неисполнение или ненадлежащее исполнение им обязательств по передаче жилого помещения по данному договору, сделав это за свой счёт. Выгодоприобретателем по такому договору страхования является покупатель — участник долевого строительства. «Существующая система страхования ответственности застройщиков остается неэффективной. Банковскую гарантию застройщикам получить непросто: только несколько банков готовы работать с компаниями нашей отрасли. Общества взаимного страхования объединяют очень малое число застройщиков. Список страховщиков, соответствующих требованиям ЦБ, постоянно меняется, страховые компании лишаются лицензий, перестрахования пока нет, механизм работает плохо. Прецедентов, когда дольщики получили бы страховые выплаты, пока не было», - констатирует Ольга Пшеничная.

 

Не укрупнить бы бизнес

 

Министр строительства и ЖКХ РФ Михаил Мень, откликаясь на поручение Владимира Путина, сказал, что перед ведомством стоит задача обеспечить правовую основу в поправках в 214-ФЗ для создания государственного компенсационного фонда. «Какой будет его организационно-правовая форма, сейчас обсуждается. Я думаю, для людей это, наверное, не столь принципиально, потому что для людей важно, что это будет государственный фонд, который будет на определенных условиях санировать объекты, которые по объективным причинам не были достроены», - сказал министр. Он добавил, что на следующем этапе фонд может стать финансовым инструментом проектного финансирования в жилищном строительстве через уполномоченный банк.

 

Застройщики пока настороженно относятся к заявленной инициативе. Мария Шаровка напоминает, что ещё в феврале в Госдуме обсуждали изменения иного рода в ФЗ-214. «Предполагалось ввести понятие собственного капитала застройщика, который должен составлять не менее 5% стоимости застраиваемого жилья или, если это группа компаний, не менее 1 млрд руб. Законопроект прошёл первое чтение, но сейчас он дорабатывается, и в том числе существует предложение создать компенсационный фонд». В случае если

 

застройщик представляет собой не группу компаний, а одно юрлицо, нагрузка по обеспечению собственного капитала всё равно оставалась достаточно большой. В среднем – до 0,5 млрд руб.: «Для компании среднего бизнеса, к которому относятся большинство региональных застройщиков, это очень крупная сумма. Причём надо понимать, что это «замороженные» активы в виде денежных средств или иного имущества, которые нельзя использовать в бизнесе, поскольку контролирующие органы будут регулярно проверять соответствие застройщика данному требованию», - комментирует Мария Шаровка.

 

По её мнению, даже для группы компаний регионального масштаба 1 млрд – это очень существенная сумма, которая однозначно вытеснила бы с рынка многих региональных игроков. «Это повлечёт за собой укрупнение бизнеса, переход отрасли на уровень федеральных игроков, - рассуждает Мария Шаровка. - Что, естественно, приведёт к удорожанию квадратного метра жилья и к снижению темпов строительства по регионам. На мой взгляд, укрупнение бизнеса не обязательно ведёт к экономическому процветанию. Всё-таки основу экономики составляют малый и, по большей части, средний, бизнес».

 

Ольга Пшеничная тоже говорит о том, что законодателям неплохо бы учитывать интересы бизнеса. «Рынок жилья в регионе – один из самых прогрессивных в стране, вместе с тем, строительным компаниям сейчас непросто, нужно много вложений. В связи со сложной экономической ситуацией многие объекты сдаются с просрочкой, что влечет за собой выплаты неустоек участникам долевого строительства и, как следствие, усиление нагрузки на девелоперские компании, поскольку средства уходят из оборота», - описывает ситуацию Ольга Пшеничная. Она добавляет, что речь идёт о реальных трудностях: например, компания может быть сильно закредитована, её могут подвести подрядчики, поставщики, могут появиться непредвиденные издержки. Возникает вынужденная «недобросовестность». «В настоящее время численность недобросовестных застройщиков уменьшается в связи с ужесточением законодательства, увеличением финансовых рисков. В любом случае, каждый застройщик принимает максимум мер, чтобы не допустить замораживания стройки», - заключает Ольга Пшеничная.

 

Застройщикам нужны детали

 

Идея о создании компенсационного фонда поддерживается большинством застройщиков, но они ждут деталей этой инициативы. Управляющий директор ООО «Вектор» Артур Саркисян поясняет, что идея имеет свою логику, и дольщики, безусловно, нуждаются в защите. «Но одним из важных вопросов, который возникает в отношении данной инициативы – за какие средства данный фонд будет сформирован. Если за счёт государства, то я бы предложил соблюдать следующее условие: в случае приостановления стройки и банкротства застройщика из данного фонда будут выплачиваться денежные компенсации или предоставляться жильё пострадавшим дольщикам, а строителям, которые будут браться за достройку объекта, будут выдаваться льготные кредиты».

 

Мария Шаровка напоминает, что строители уже сталкивались с аналогичной практикой при создании отраслевых саморегулирующих организаций (СРО). «Сегодня в отрасли есть мнение, что опыт саморегулирования не удался, - констатирует она. - Такие мнения звучат и в Госдуме. Но что такое компенсационный фонд, который предлагают основать взамен СРО? Эта инициатива тоже вызывает ряд вопросов: кто будет держателем фонда? Каков будет его общий объём, каков размер взноса каждой компании? Если держателем компенсационного фонда будет некая прогосударственная структура федерального уровня, то как будут распределяться денежные средства? Одно дело, если это региональный застройщик, другое – федеральный. Одно дело, если застройщик строит в Ставропольском крае, другое – в Москве. Как будет распределяться обязанность по пополнению компенсационного фонда: пропорционально объемам строительства

 

застройщика?» Мария Шаровка убеждена, что не всем региональным застройщиками захочется отвечать в равных долях за какого-нибудь нерадивого участника, который реализует многомиллиардный сомнительный проект. Для региональных игроков это будут неподъёмные суммы.

 

Ольга Пшеничная добавляет, что с одной стороны, создание компенсационного фонда – инициатива социально-значимая и обоснованная. С другой стороны, его создание не сможет решить всех проблем обманутых дольщиков. «В любом случае, необходимо детально проработать механизм: как будет происходить пополнение фонда, какие объекты можно считать проблемными, критерии отнесения граждан к категории обманутых дольщиков и так далее. Без конкретики говорить об эффективности или о том, окажется этот институт полезным или бесполезным, невозможно. Хотя есть вероятность, что государственный компенсационный фонд, если он будет создан на адекватных условиях, сможет поднять доверие к долевому строительству», - подчёркивает Ольга Пшеничная.

 

«Ещё один вопрос: как потом этот фонд будет работать на благо дольщика? – добавляет Мария Шаровка. - Сегодня в любом случае участник долевого строительства, который столкнулся с проблемой недостроя, может получить жильё только при признании застройщика банкротом. С учётом существующего гражданского законодательства, есть определённые процедуры, которые не позволяют обманутым дольщикам быстро получить жильё, этот процесс затягивается на годы». По мнению специалиста в строительной отрасли, и средства из компенсационного фонда не будут выплачиваться дольщикам без признания застройщика банкротом, без реализации существующего имущества, без оценки объёмов недостроенного строительства, без объявления тендера или какого-то иного способа найти желающего завершить этот проект. И только тогда вновь пришедшему застройщику выделят средства компенсационного фонда для завершения строительства.

 

Двойная нагрузка

 

Застройщиков беспокоит, что новая инициатива накладывается на обязанность выплачивать страховые взносы, которую законодатель наложил на них изменениями в ФЗ-214 в 2014 году. По словам Артура Саркисяна, сейчас строительные компании не могут приступить к реализации нового жилого комплекса, если не вступят либо в общество взаимного страхования, либо не застрахуют свою ответственность в страховой компании, то есть если не отчислят определенную сумму денег в качестве компенсации дольщикам на случай их возможного банкротства. «При этом прецедентов, когда дольщики получили бы страховые выплаты в рамках данного механизма, на рынке пока не было, но выплаты со своей стороны застройщики делают. Если это новшество, компенсационный фонд, заменит страховые выплаты, то на цене новостроек оно не отразится».

 

Ольга Пшеничная говорит, что пока не известно, будет ли отменен институт страхования или создание фонда станет дополнительной альтернативой. «Законодатель несколько лет назад ввел высокие административные штрафы за нарушение федерального закона №214-ФЗ, в мае был принят закон, устанавливающий случаи привлечения застройщиков к уголовной ответственности, застройщики обязаны по-прежнему страховать свою ответственность, земельный участок, на котором ведется строительство, находится в залоге у дольщиков, также к застройщикам применяется законодательство о защите прав потребителей. На фоне этого возникают опасения: не будет ли создание компенсационного фонда являться усугублением положения добросовестных застройщиков и чрезмерного повышения их ответственности, в том числе финансовой, - размышляет она. - Если размер отчислений в целом будет сопоставим со страховыми

 

взносами, которые действуют в настоящее время, это не скажется на издержках застройщиков и, в конечном итоге, на стоимости квадратного метра жилья».

 

Финансовый аналитик группы компаний «ФИНАМ» Тимур Нигматуллин характеризует предложенную меру как минимум как «неоднозначную». «Судя по всему, девелоперы будут отчислять в компенсационный фонд около 1% выручки (1% от суммы договора долевого участия), что соответствует около 30–35 млрд руб. в год в целом по рынку, - рассуждает он, - что в несколько раз больше расходов на страховку. В условиях сложной экономической конъюнктуры, когда на счету каждый процент маржи, это может негативно сказаться на финансовых показателях многих строителей (на падающем рынке они не смогут поднять цены). При этом отчисления потенциально будут способствовать приходу на рынок определенного количества не совсем добросовестных игроков, которые ранее не могли заключить договор со страховщиком». По мнению аналитика, формирование компенсационного фонда не гарантирует решения проблем дольщиков.

 

Поддержать не только дольщиков, но и застройщиков

 

Что же могло бы оказать реальное влияние на ситуацию, в которой застройщики, несущие потери, могли бы сохранять добросовестность? Ведь на фоне ощутимого падения покупательской способности населения, от компаний этой отрасли отвернулись многие банки, отказывая в кредитовании. Необходимо, по мнению участников отрасли, всесторонне и глубоко совершенствовать имеющееся законодательство, работая не только над поддержкой дольщиков, но и над поддержкой застройщиков.

 

Мария Шаровка поясняет, что в новом законопроекте расширены полномочия контролирующих органов, предписано чаще проверять, досконально смотреть бухгалтерию. «Но, к сожалению, недобросовестные застройщики сегодня выявляются на том этапе, на котором уже поздно что-либо сделать. Квартиры проданы, строительство заброшено. А ведь любое целевое финансирование очень легко, при желании, проконтролировать. Сопоставить объём существующего объекта с данными бухгалтерского учёта. То есть это координация двух департаментов в региональной службе строительного надзора: департамента, который следит за целевым использованием средств и департамента, который следит за качеством строительства и регулярно проводит проверки объёмов строительства».

 

Во многом неэффективность работы по компенсации ущерба дольщикам упирается в несовершенство гражданского законодательства. «Не понятно, каковы будут рычаги влияния на выявленного недобросовестного застройщика, - задаётся вопросом Мария Шаровка. - Сегодня это административные штрафы. Но я не думаю, что это то, что кардинально изменит ситуацию. Это тема для серьёзной законотворческой деятельности – какие меры в рамках гражданского, уголовного законодательств можно принять для того, чтобы этот процесс вовремя проконтролировать и принять какие-то меры к должностному лицу, которое это допустило, в том числе и направленные на своевременную смену застройщика».

 

Тимур Нигматуллин считает, что более эффективной мерой является сохранение практики страхования ответственности и формирование саморегулируемого объединения участников рынка, которое будет самостоятельно заниматься аудитом принятых в него организаций. «Впрочем, - подчёркивает он, - это не решает вопрос с уже возникшим недостроем. Кто-то должен за него заплатить. Возможно, целесообразно часть ответственности перенести и на самих дольщиков, которые недооценили (возможно, умышленно) риски погнавшись за выгодным предложением, переложив свою ответственность на государство».

 

Но необходимо помнить и об интересах бизнеса, напоминает Мария Шаровка. «Все мы знаем региональных застройщиков, которые существуют более 10-15 лет, десятилетиями работают, к примеру, исключительно на территории Ростова-на-Дону. Это надёжнейшие игроки, но они относятся к среднему бизнесу. И такие суммы, о которых говорится в новом проекте законодательства, для многих неприемлемы. Застройщик ведь постоянно должен вкладываться в новые проекты, помимо этого собственного капитала, который неприкосновенен и должен постоянно отражаться на балансе, застройщику требуется не менее 200-300 млн собственных средств по каждому объекту строительства, только для того, чтобы выйти на этап, когда он может привлекать денежные средства дольщиков».

 

В связи с этим Ольга Пшеничная говорит о комплексной поддержке строительной отрасли в целом. «Льготное кредитование, возможно, возврат застройщику средств, уплаченных им в компенсационный фонд по конкретному объекту в случае надлежащего исполнения сделки, досрочной качественной сдачи или при иных определённых условиях. Возможно, часть средств в фонд должны поступать из местного бюджета, так как именно на местные власти возлагается контроль за возведением объектов», - рассуждает Ольга Пшеничная.

 

 

Главное же, чтобы разговоры в пользу дольщиков привели к реальному и продуктивному законотворчеству, а не остались популярной предвыборной темой.

Добавить комментарий


Защитный код
Обновить